Ｑ．管理会社変更を公募で進める場合、どんな会社が応募してくるか分からないので不安です。
管理会社変更を決議し、見積依頼業者を公募で決めようと考えています。専門紙等で公募できると聞きましたが、たとえ委託業務費が安くても、聞いたことがない会社や実力が不明な会社ばかりが応募してきたらどうなってしまうのか心配です。
Ａ．公募の方法などを工夫すれば心配ありません。しかしもっと重要なことがあります。
私のマンション管理士事務所において管理会社を公募する場合には、まず管理組合が望んでいる「応募条件」を明確にして実施するようにしていますが、その応募条件は、管理組合と十分に話し合って決定するようにしています。どこでもいいから安く受託してくれる管理会社を公募することはあり得ませんし、前述の応募条件を満たさない管理会社は応募できないので、そこを工夫すれば心配ありません。
当マンション管理士事務所では、管理会社の管理戸数やマンション管理に携わる従業員の数等をはじめ、独自の管理会社に対する査定方法を持っておりますが、それを管理組合と十分に検討（設定）することで、「聞いたこともない」「実力が全く不明」のような管理会社が応募してくるようなことはなくなります。
しかし、応募条件によっては、その条件を満たしてはいるものの、管理組合の方々が「聞いたことがない管理会社」が応募してくることはあります。
そのような場合、選定時に前述のような査定基準を用いて検討すれば良いですし、当マンション管理士事務所の数多くの支援実績やプロナーズをはじめ、業界からの評判などの情報もあります。もちろん、勝手に当マンション管理士事務所の方で選定することはありませんし、応募条件を見直して公募し直すこともできますので、そうした心配はご無用だと思います。
また、お話をお伺いした結果、現在の管理会社がベストだと思えば公募などはせず、現在の管理会社と交渉をすることもあります。
管理費削減というと、真っ先に管理会社変更とお考えの方も多いと思いますが、当マンション管理士事務所では、管理会社変更することなく管理費削減を行うこともよくあります。
※参考支援事例：ほとんどの仕様と業者を変更することなく年間1200万円のコストダウンを実現
なお、管理組合独自で公募を検討している場合、毎年マンション管理新聞社や週刊ダイヤモンドで公表されているマンション管理会社ランキングが参考になると思います。
※参考：マンション管理会社実力ランキング（2010）
※参考：マンション管理会社実力ランキング（2009）
※参考：マンション管理会社顧客満足度ランキング（2008）
しかし、ランキング順位や表面的な数字の比較では推し量れない部分もありますし、要求が高すぎて管理費削減ができない可能性もあります。
また、管理会社を選定する際の基準は、規模や知名度だけではなく、その管理組合が何で困って管理会社を変更しようとしたのか、新しい管理会社に何を望んでいるのか等さまざまな要素を勘案して検討する必要があります。
例えば私が過去にお手伝いしたマンションの例で言いますと、、、
- 管理会社からマンションまでの所要時間
- 担当者が受け持っている管理組合の数
- 管理組合の行事(訓練やお祭)への協力体制
- 管理費等の滞納者に対する督促手順
- 管理員さんは社員であること
- 管理員さんの電子メール、パソコンのスキル
- 台風や大雪の時の協力体制
等、いろいろな条件をつけて交渉することもありました。
以上のように、重松マンション管理士事務所では、管理会社変更をする場合には管理組合の不満を洗い出し、十分にヒアリングを実施したうえで希望条件を取り入れるように工夫しています。
