Ｑ．新築してまもないマンションなのに、管理会社からいきなり修繕積立金の値上げを通告されました。おかしくないですか？
新築マンションを購入、入居して数年が経ちますが、先日管理会社から修繕積立金が足りなくなるから値上げが必要だという話をされました。一回目の大規模修繕工事もまだなので、住民からは当初の計画がずさんだと怒りの声も上がってきています。こんなにすぐに修繕積立金の値上げが必要というのはおかしいと思うのですが、よくあることなのでしょうか？値上げはやむを得ないのでしょうか？
Ａ．このような事例はよく聞きます。実はそれなりの理由があるのです。
このような事例はよく聞きますが、重松マンション管理士事務所でも、修繕積立金の値上げを告げられ、困った管理組合から「管理費削減をして、それを不足する修繕積立金に充当できないか」というようなご相談を受けたり、管理費削減コンサルティングの依頼を受けることがあります。
なぜ、このようなことが起こるのでしょうか？
実はそれなりの理由があるのです。
マンション分譲業者は、なるべく売りやすく、、、言い換えれば購入者にとってなるべく買いやすい条件設定をします。
その典型的な例が修繕積立金です。本来は向こう３０年間の修繕に必要なお金を、長期間に渡り、毎月均等に積み立てておけば、途中で値上げする必要はありません（消費税の税率変更などにより値上げが必要になる場合は例外です）。
しかし、そうすると分譲当初から修繕積立金を戸当たり１５，０００円/月などとかなり高額に設定する必要が出てきますので、購入者としては、多額のローンを組んで毎月多くの支払いがあるのに、「そのほかに管理費と修繕積立金で毎月こんなに払う必要があるのか！」となります。
※参考：マンション管理費の相場、修繕積立金の相場
そうなると、マンションを購入しようとする意欲が薄れますので、分譲業者ははじめの修繕積立金額を異常に安く設定して販売しやすくしておくのです。
ところが安いままの修繕積立金では、１０～１５年後に実施が予定されている大規模修繕工事の際に資金不足となる可能性があるので、途中で積立金の値上げを提案してくるのです。値上げの時期が遅くなればなるほど値上げ幅も大きくしなければなりません。ですから、５年程度で値上げの話をしてくる管理会社はまだ良い方です。
しかし、ここで冷静に考えることが大切です。修繕積立金は、管理費のように日常の管理のために費消してしまうお金とは違って、あくまでも将来の修繕工事のために積み立てておくお金です。必要以上に積み立てる必要はありませんが、マンションの修繕計画に見合っただけの金額を潤沢に積み立てておくことはマンションの資産価値にも大きく貢献します。
分譲業者が最初に提供してくれる長期修繕計画書はどうしても精度に問題がありますので、専門家に相談してまずは現在の長期修繕計画に記載してある今後の修繕工事の妥当性を検証してもらい、そのうえで今後不足する金額をカバーするには毎月いくらの値上げが必要となるかなどを検討し、適正な修繕積立金の額を算出したらいかがでしょうか？
